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法学硕士:浅论房地产法的调整对象构成要素和原则

发布时间:2021-05-31
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摘要:房地产业是触及到国计民生的一个大产业,运用开发的结果怎样样,直接关系到国度经济开展的持续性、稳定性、谐和性,我国近十年来鼎力开展房地产业,关于整个经济的繁荣做出了很大的奉献,我国房地产业方面的运作、法律是如何界定的,下面就对这个问题做一梳理。

 

  关键词:房地产管理开发

 

  近10年来,我国大范围的展开房地产业的开发和应用,并且自2004年后各级政府不断作为一项重要的国民支柱产业来培植开展,支撑了辉煌的高速开展十年,不过,由于我国特有的城乡二元分制构造,加上现有的房地产开发产业,主要集中在城市,所以笔者在本文就我国的房地产法调整的对象、构成要素和准绳等方面来停止论述。

 

  1、房地产法的概念及调整对象

 

  1.1房地产法的含义

 

  房地产法是调整房地产一切权人之间、房地产一切权人与非一切权人(包括房地产运用人、修建人、管理人等)之间在房地产开发运营、房地产买卖(包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁)、房地产权属、房地产管理等过程中发作的各种关系的法律标准的总称。房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系停止调整的一切的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规则以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法,人们普通了解为房地产法典或房地产单行法律法规,在我国,是指国度立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的根本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。

 

  1.2调整对象

 

  房地产法的调整对象内容包括以下几项:

 

  (1)土地、房屋财富关系。土地的一切权和运用权,房屋的一切权和运用权,都属于财富。它们是房地产业务活动的根底。

 

  (2)土天时用和管理关系。土天时用总体规划,对耕地的特殊维护,土地开发应用,土地用处管制,建立用地审批,集体土地的征用,国有土地运用权的出让、转让、出租和抵押,等等,有些属于市场行为,有些属于政府行为,有些属于市场行为与政府行为的分离。

 

  (3)城市房地产开发运营关系。房地产开发运营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上停止根底设备建立、房屋建立,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发,又包括买卖。

 

  (4)城市房屋管理关系。城市的整体规划,对公有房屋和私有房屋的管理监视,这些都属于政府行为。

 

  (5)城市物业管理关系。物业管理公司与物业一切人(即业主)、运用人之间,就房屋建筑及其配套设备和寓居小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目停止维修、修缮与整治,发作一系列社会经济关系,也可归属于广义的房地产法调整之列。

 

  (6)涉外房地产管理关系和协作关系。这类关系也明显包括两类关系一是外商在中国开发房地产的经济关系;另一类是外国人在中国具有房地产的管理关系或财富关系。

 

  2、房地产法律关系的构成要素

 

  (1)主体,即参与房地产法律关系的当事人。它既是权益的享用者,又是义务的承当者,主要有以下几类:国度机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

 

  (2)客体,即房地产法律关系主体的权益义务所共同指向的对象。普通说来,客体分为土地和房屋,它们属于不动产。还包括行为。

 

  (3)内容,即房地产法律关系主体享有的权益和承当的义务,它是房地产法律关系的最根本的要素,也可说是主体双方关系的落脚点。

 

  3、房地产法的根本准绳

 

  (1)土地公有准绳。社会主义经济是树立在公有制根底上的,公有制经济占主导位置,多种一切制经济共同开展。土地不只是资源,而且是资产。我国境内的土地,除由法律规则属于国度一切的外,属于劳动大众集体一切。国度能够依法征用集体土地,——经征用即转化为全民一切。我国内地已不存在土地私有制。

 

  (2)土地有偿运用准绳。国度依法实行国有土地有偿运用制度。有偿运用,包括有期限运用。乡村集体经济组织经过批准,能够采用土地运用权人股、联营等方式与其他单位、个人共同举行企业。农民集体土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立,但是,契合土天时用总体规划并依法获得建立用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地运用权依法发作转移的除外。

 

  (3)非常珍惜、合理应用土地和实在维护耕地的准绳。维护土地,维护耕地,就是维护我们的生命线。非常珍惜、合理应用土地和实在维护耕地已成为我国的根本国策之一。各级人民政府应当采取措施,全面规划,严厉管理,维护、开发土地资源,遏止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用处管制制度。对耕地实行特殊维护,包括根本农田维护制度、占用耕地补偿制度。

 

  (4)房地产综合开发准绳。房地产开发运营应当依照经济效益、社会效益、环境效益相统一的准绳,实行全面规划、合理规划、综合开发、配套建立。在理论中,三大效益之间可能存在矛盾,不大均衡。亦即是说,有些时分处于两难之中。我们的任务是努力追求“三位一体”、相互促进,留意避免捉襟见肘。

 

  (5)城镇住房商品化准绳。国度依据社会、经济开展程度,扶持开展居民住宅建立,逐渐改善居民的寓居条件。逐渐推行城镇居民住房商品化,不时满足人民大众日益增长的住房需求。

 

  (6)宏观调控与市场调理相分离的准绳。鉴于房地产在国民经济中的重要性,房地产市场买卖的高利润和高风险性,对房地产活动既不能管的太死,又不能任其自然,特别要警觉“泡沫经济”成分。因而,科学的管理办法是以宏观调控为指导,恰当放开,由市场去调理。

 

  (7)维护当事人合法权益的准绳

 

  维护房地产权益人的合法权益不受进犯,是房地产法的根本任务,也是房地产立法、执法的动身点和最终归属。房地产权益人的合法权益是其停止房地产买卖和正常消费、生活的前提和根底,同时,维护房地产权益人的合法权益也是维护正常的房地产市场次序,促进社会主义市场经济开展的必要条件。

 

  《宪法》第12条定“社会主义的公共财富崇高不可进犯遥。国度维护社会主义的公共财富。制止任何组织或者个人用任何手腕侵占或者毁坏国度的和集体的财富。”第13条也规则“公民的合法的私有财富不受进犯。国度按照法律规则维护公民的私有财富权和继承权。国度为了公共利益的需求,能够按照法律规则对公民的私有财富实行征收或者征用并给予补偿。

 

  作者:绍紫瑛

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